社区商业招商组合政策
社区商铺要想获得成功必须考虑错位经营,这是保证商铺经营者本身获利的一个不可忽视的考虑因素。经营效应是商业项目的生存之本,从前期的市场调研、招商,到后期的营销推广、经营,都应该把“经营为先”的原则作为运作的核心。
1.项目的铺位品类划分
第一类:男士用品商店,男鞋、男装、运动用品应当集中布置。
第二类:女士用品和儿童用品店,包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具。
第三类:食品零售店,包括肉店、鱼店、熟食店、面包店。
第四类:个人服务店,这些服务设施需要靠近停车场或者主入口。
各种经营主体之间的亲和力是不同的,一些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力,另一些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置关系受承租政策决定。
四种主要商店类型需要互相聚集。第一类是男士用品商店,男鞋、男装、运动用品应当集中布置。第二类是女士用品和儿童用品店,包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等,这样便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较。第三类是食品零售店,包括肉店、鱼店、熟食店、面包店等等,聚集不仅给购物者带来方便,而且还能有效的增加销量。此外,适合聚集的还有个人服务店,这些服务设施需要靠近停车场或者主入口,有可能的话建议集中布置,并与其它经营主体相对分离,让购物者出入方便,允许他们在营业时间之外还可继续营业。
一些商店类型适合分散布置,例如,服装店和外卖快餐和冷饮应该分开,原因很明显,而且,把服装和食品分开也有利于组织人流,因为在这两种类型的商店中,购物者的步行速度完全不同;超市需要能够方便的进出停车场,有可能的话最好设置单独的出入口;书报店和音像制品店适合分散布置,这样可以延长购物者的兴趣。
2.项目的招商组合策略
服装店: 服装店的布局要尽量创造比较好购物环境。大的女装店和男装店是重要成员。商店规模是影响租金的一个重要因素,一般小商店支付的租金高,全国连锁店的租金低。
家具店:家具店对位置的要求不高,但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大,主要位于地下室,在主要营业层只需要小面积展示空间。
餐饮: 餐饮设施一般可以分为三类:即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅能够吸引汽车交通,所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中,同时又不能脱离主要步行人流。
专卖店:礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店通常只能由地方经营者经营,也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。他们能够有效地增加商业房地产的吸引力,其销售收入也很高,收取的租金也相对高一些。
服务设施:服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等,一般在项目项目中占的比例很小。由于面积小,故抵押保证金比较低。
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