零售产权整体租赁
整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”,其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20 年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回,然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名“管理型商铺”。
“管理型商铺”是新型购物中心开发模式,其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20 年固定化、利率化的回租回报,将经营权从投资者手中取回,然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。如赢盛操盘的某四线城市的购物公园项目,即是在散售回笼资金的背景下,同时运用“统一招商”策略的典型案例。
1.适合物业类型
这是一种高收益低风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从具体的项目运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了开发商的资金紧张问题。而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理,则进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的销售。
在具体操作过程中,赢盛操盘的广州白云绿地中心、蕲春棕盛购物公园等项目均采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为30-100 平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,其年回报利率定在8%左右(高于银行贷款利率才有吸引力)。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
2.优势
从商业经营角度看,管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场,与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别,有利于与沿街独立商铺的竞争:
3.劣势
劣势1:投资回报合同期较长,合同期内的发展状况难以预测
在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中,为保证主力商家的长期经营,一般合同期长达10-15年。在此期间,因经营管理不善,租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报,甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面,各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败,会导致业主租金颗粒无收。
劣势2:投资回报合同期满后的未来前景难以预测
10-15年的合同期满后,购房者重新获得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常,投资者可能不满足于不到10% 的投资回报率,要求进场自行经营或自行出租;如果此时商场已是惨淡经营,投资者(尤其是一层商铺的投资者)可能出于对商业管理商的不信任,同样要求进场自行经营或自行出租,这将会破坏商场统一经营格局,引发一系列不可预测的严重后果。
劣势3:二层以上的商铺销售难度大,投资者风险高
大型封闭式商场各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败,一层商铺尚可依靠一定的客流量继续维持,二层及以上的商铺却无力回天。
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