购物中心管理的科学与艺术
购物中心管理职责在于提高购物中心的资产价值，为业主赚取利润。为了完成这一职责，必须了解他们的购物中心，使用必要的手段来增加中心的经营净收益和运营资本，从而提升中心的价值。成功的经理必须密切关注中心的实务（比如日常管理、景致美化、设备维修、安全管理），还必须关注中心的财务状态（财务分析和预算）。此外，还必须了解保险、人事管理、市场营销、零售、租赁以及环境问题等方面的详细内容。
除了掌握管理所必备的技能和手段以外，还应该具备企业家精神，把购物中心的经营看成是自己的事业。只有真正从承租人、消费者以及中心本身的角度考虑问题，管理才会更有效率，才会更容易取得成功——而经理人也会因为自己有意义的、高效的工作而获得更多的利益。词汇表
下面的词汇表中汇集了一些重要的定义，有些定义并未出现，仅做补充。这些术语都是站在购物中心管理的角度上来定义的。
advertising plan
广告策划：为广告活动设计宣传语、主题及创新因素。还包括为创新服务和促销服务制定预算。
asset management
资产管理：为了实现出租人的目标，使用购物中心所有的力量（包括有形和无形的）对资产进行管理的方法。这种管理涉及购物中心财务的各个方面，包括投资（比如新的租赁活动）。
balance sheet
资产负债表：一个经济单位在某个时点上反映其财务状况的报表，包括按成本计价的有形资产、累计折旧、无形资产；负债和所有者权益。资产负债表也可以是财务报表的一个部分，反映一家公司在某一时点上的财务状况，即资产、负债和权益，这类似于一张记分卡片。在资产负债表上，资产=负债 + 权益；权益 = 资产 － 负债。参见“现金流量表(cash flow statement)”。
breakpoint
临界点：有时候也叫作自然断裂点或者实际断裂点。在百分比租金方式中，该点指的是以销售额的一定比例来决定最低租金额。从理论上来讲，该点指的是承租人的费用和销售收入相当，在此之后开始赢利（有时候需要将赢利的一定比例付给出租人）；也叫做“销售临界点（sales breakpoint）”或者“自然临界点（natural breakpoint）”。参见“非自然临界点（unnatural breakpoint）”词条。
budget
预算：在一段固定的时期内，对预计的收入和为取得这些收入估计要发生的成本和费用的预算。也指对未来经营结果的估计和控制的财务计划。指一段时期内可能发生的收入和费用的概括。
capital budget
资本预算：包括资产的售卖收入（具体说明与帐面值相比是收益还是亏损）、抵押贷款或其他债务本金的支付、需要资本化的待摊年度维修费用或者设备添加费用等。资本预算中所使用的数据可以是年末的实际价值，也可以是年中的估计价值。也指各类资产维修保养的费用。
capital cost
资本费用：指楼房修缮所支出的费用。
centralized system
集中的行政管理体系：一种行政管理制度，在该制度下，所有财务体系（包括薪水册、应收帐款、应付帐款和购买计划）都是由公司总部来管理，而不是由单个的购物中心来管理。参看“分散的行政管理体系（decentralized system）”和“混合的行政管理体系（hybrid decentralized system）”。
certificate of insurance
保险证明：证明保险单已经签发的一种文件。也指证实投保人所投保险的种类和金额的一种凭证。
commercial general liability policy
一般商业责任保险：第三方保险的一般形式。若出现身体受伤、人身伤害或财产损失时，对保单持有人提供赔偿。
common area maintenance (CAM)
公共区域维修：指对公用区域进行维护和保养。也指承租人为共享非租赁地块的服务和设施（如用电、保安及停车场维护）而支付的费用。
CSM
注册购物中心经理：由购物中心国际委员会授予的注册购物中心经理的专业称号。参见Certified Shopping Center Manager词条。
decentralized administrative system
分散管理体制：以单个购物中心进行运作的一种管理制度，表现在簿记、会计、采购等活动中。每个中心负责自己的工作，但是可以遵循一种标准化制度。参见“集中管理体制（centralized system）”和“混合分权制（hybrid decentralized system）”词条。
default
违约：没有履行以前承诺的职责。例如，未在规定的日期支付租金就意味着租户违反了他所签署的租赁协议。还指未能遵循租赁协议的条款。
demographics
人口统计学：对市场上各类要素的统计，也即平均收入、年龄、家庭规模、家庭开支、受教育程度和种族等等。也指关于一个市场范围内购物者的基本客观资料。人口统计资料包括年龄、性别、收入、受教育程度及职业。还指按照年龄和收入等分类的人群统计特征，用以识别细分市场。
depreciation
折旧：指一年中资产失去的价值，也就是实物资产的损耗的量。
fee manager
收费物业经理: 为赚取酬金或出于其他原因，与购物中心签订合约，负责管理购物中心的工作人员或管理公司。管理公司与购物中心业主的关系是中心聘用一家独立核算的管理公司，按合约条款提供必要的服务。
fixed expenses
固定费用：也称为间接费用。这类费用属于经营费用，不受销售量增加或减少的影响。
forecasting
预测：预测到年底为止年度收入和费用的一种方法。预测应按季度进行编制。
hybrid decentralized administrative system
混合式分散的管理体系：指一种管理体制，兼有分散的管理体系和集中的管理体系的特征。在此类管理体系中，购物中心会利用计算机来统一处理会计和财务工作，但同时购物中心经理可以自行决定采购和审核工作。参见“集中的管理体系（centralized administrative system）”和“分散的管理体系（decentralized administrative system）”。
income statement
收益报表：显示某一会计期销售净额，销售成本，费用，以及经营净收益（或净亏损）的报表。也称为“经营报表”或“损益报表”。
insurance
保险：风险承担者（承保人）和另一方（被保险人）之间的协议。为获取酬金（保险费），当发生合同约定的事件（意外或危险）时，承保人同意赔偿被保险人由于意外事件（危险）而造成的损失。承保人也可以代表被保险人向第三方（保险受益人）承担赔偿义务。
letter of intent
合同意向书：通常是正式租赁合同签署之前的文件。主要描述房东和承租人之间的租赁意向。也称为“交易条款的确认书”。
mall mayor
商铺领头人：指购物中心承租商公认的领袖人物。一般情况下，由其充当众商铺的代言人。
market area
市场区域：指购物中心周边的区域，中心由此吸引顾客。
Marketing plan
营销计划书：指购物中心为在一段时间内（一般是一年）宣传中心本身制定的一个详尽计划，说明如何采取5个步骤，开展相应的活动。
merchandiser plan
承租商组合计划：指长期的战略计划，通过对承租商的增加和替换，形成一种协力优势，为购物中心创造最大的价值。
merchandising
商品规划：指一种规划，要在合适的地方、合适的时间、合适的价格推出数量适中的合适的产品。
merchants’ association
零售商协会：指商人间的一种组织，工作的重点是对购物中心进行广告和宣传。它是一个非营利的、独立的组织。
minimum rent
最低租金：指承租人支付的基本租金，一般以每平方英尺计价，按年支付。与承租人的销售额无关。
operating budget
经营预算：计算购物中心预期的收益和支出。
operating expenses
经营费用：一般是指为获得收益正常发生的所有各种费用。它与投资支出不同。
operating statement
营运会计报表：显示某一会计期销售净额，销售成本，费用，以及经营净收益（或净亏损）的报表。
overage rent
超限租金：指超过最低租金限度的百分比租金。只要承租商的销售额超过了商定的一个临界点，出租人就会要求承租商按这部分销售额的一个百分比缴纳租金。
percentage rent
百分比租金：承租人除了支付基本租金以外，还要支付年销售总额的一个百分比。
premium
保险费：指为投保人可能面临的风险支付给保险公司的一笔费用。
property insurance
财产保险：指一种第一方保险，保险标的是个人财产或是房地产，以及因财产损失造成的使用功能的丧失。
REIT
房地产投资信托基金（美国和加拿大）：为“房地产投资信托基金（real estate investment trust）”的缩写词，是对购物中心及其他房地产的所有权的一种表现形式。商业信托公司联合许多投资人的资本为房地产进行融资。美国法律规定，具有房地产投资信托资格的公司如果将大部分的税前收入分配给股东，则可以免交企业所得税。
tenant mix
承租人组合：指购物中心中零售业和服务业的类型和各种价格水平的组合。
third-party insurance
第三方责任险：以被保险人在购物中心发生的责任或者因另一方而对他人造成人身伤害的赔偿责任为标的的保险。
trade area
商圈：购物中心消费者的地域分布范围。决定商圈范围的因素可能是距离以及天然障碍（河流）或者人为的障碍（难以穿越的高速公路）。
variance report
差异报表：定期呈递于经理人（或由管理人员编制）的系列财务报表中的一部分。显示预算与实际收支情况的差异。
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